Hypothekenleitfaden der Banco de España

Die Banco de España (Zentralbank Spaniens) gibt einen offiziellen Hypothekenleitfaden heraus, der Kreditnehmern hilft, die Konsequenzen, Kosten und Risiken einer Immobilienfinanzierung zu verstehen. In Spanien ist die Hypothekenvergabe streng reguliert, insbesondere seit dem Inkrafttreten des Gesetzes 5/2019 über Immobilienkreditverträge.

Wichtige Richtlinien der Banco de España

1. Beleihungsauslauf (Loan-to-Value / LTV)

Der LTV beschreibt das Verhältnis zwischen dem Kreditbetrag und dem Schätzwert der Immobilie. Die Banco de España empfiehlt einen maximalen LTV von 80 % für den Erstwohnsitz und 70 % für Zweitwohnsitze (Ferienimmobilien). Für Käufer ohne steuerlichen Wohnsitz in Spanien liegt die Obergrenze in der Regel bei 60 % bis 70 % LTV.

2. Schulden-Einkommens-Quote (Debt-to-Income / DTI)

Kreditnehmern wird empfohlen, nicht mehr als 30 % bis 35 % ihres monatlichen Nettoeinkommens für die Tilgung von Verbindlichkeiten (einschließlich der neuen Hypothekenrate und bestehender Kredite) aufzuwenden.

3. Vorvertragliche Transparenz

Kreditinstitute sind verpflichtet, mindestens 10 Tage vor der notariellen Unterzeichnung der Hypothekenurkunde zwei entscheidende Dokumente bereitzustellen:

• FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada / Europäisches Standardisiertes Merkblatt): Dies ist das verbindliche Kaufangebot der Bank, in dem Zinssätze, Rückzahlungsfristen und Provisionen detailliert aufgeführt sind.
• FIAE (Ficha de Advertencias Estandarizadas / Standardisiertes Warnblatt): Dieses Dokument erläutert spezifische Klauseln, Risiken (wie Mehrwährungsstrukturen oder Mindestzinsklauseln) sowie die verwendeten Indizes (z. B. Euribor oder IRPH).

4. Verteilung der Hypothekenkosten

Gemäß dem Gesetz 5/2019 übernimmt die Bank die Kosten für den Notar, das Grundbuchamt, den Gestor (Abwicklungsdienstleister) sowie die Steuer auf Rechtshandlungen (AJD). Der Käufer zahlt lediglich das Wertgutachten der Immobilie (Tasación) sowie seine eigenen Ausfertigungen der Urkunden.